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加息时买房 还是降息时买房

来源:广州乐居网   发布时间:2018-02-02

利率没有你想像中那么重要。

有媒体报道称,四大行从2月1日起,对广州地区首套房利率上浮10%,二套房上浮15%到20%不等。有读者问,加息会降房价吗?也有人问,加息买房,还是降息时买房?

常年关注房地产市场,看惯了利率的波动,我的感觉如下:

1、此次加息对市场的触动大吗?很小,可以忽略不计。

一方面,此前很多城市的首套房贷已经上浮10%了,广州此次从“上浮5%”调整为“上浮10%”,只能视为微调,或者“补涨”。

另一方面,从历史数据来看,基准利率上浮10%后,也只有5.39%,这个数据仍处在历史低位水平,购房者的资金成本其实不高。下图是*近20年的房贷基准利率,一目了然:

房贷

2、加息会降房价吗?能降温,但不会降价。

加息增加的是购房者的资金成本,理论上可以阻挡住一部分对成本敏感的购房者,暂时减少总需求,但这只能给市场降温,而不能扭转市场的基本走向。

投 资者不考虑“成本”与“*”的关系,只考虑“风险”与“*”,“成本”与“风险”没有任何关系。一项资产只要满足“低风险、高*”的特征,不管它的成本有多高,都不能扭转它的行情。更何况,房贷利率上涨,降低的是杠杆率,这实际上是在降低市场风险,而不是增加。

单纯从成本上讲,打击消费贷、不允许消费贷进入房地产市场,要比单纯加息猛得多,但我们看到,去年是严打消费贷的一年,但很多城市的房价纹丝不动。更何况,很多房产投 资者的资金成本原本就是基准利率的1.5倍到2倍,基准利率上浮10%推高的资金成本其实痛痒不大。

滴滴出行制作的广州“城市星云图”,图文无关。滴滴出行制作的广州“城市星云图”,图文无关。

3、加息时买房,还是降息时买房?挖笋比省利息重要

需要注意的是,此次房贷利率上浮,并不是真正的加息,因为央行的基准利率没变,只是银行对购房者的定向加息,那么等到央行真正加息时,购房者的利息成本会更高,这的确会增加刚需人群的负担。不过,加息或者利率上浮的好处也是显而易见的,那就是促进房价平稳,让买卖双方从容交易,特别是有利于买方挖笋、议价。

相比而言,降息有一个副作用,那就是房价可能会异动。经过多年的房地产行情教育,国民已经形成一种共识,那就是“降息就等于救市”、“降息就等于房价要涨”。所以,降息时,房价往往会大动,购房者虽然省了一点资金成本,但需要付出房价上涨的成本,后者可比前者高得多,可谓捡了芝麻丢了西瓜。

所以,对自住买家来说,加息时买房才是正确之选,因为房价平稳时,开发商的折扣与**,二手房市场也更容易挖到笋盘,一个笋盘让你省下来的钱,可比多掏的那点利息成本多得多。

4、2018,房价会如何走?安全区间的“鸟笼行情”

此次房贷利率上调不是孤例,而是政策组合包的其中一个。有媒体报道称,不少银行已经暂停房地产行业新增授信与开发贷两个重要的渠道,银监会此前在处罚厦门部分银行时还特别强调,严禁消费贷、经营贷资金流入房地产市场。这说明,国家对房地产市场的杠杆率仍然高度关切,2018年对热点城市的调控可能会继续加码,购房者可用的杠杆非常之少,短炒是没有机会的,使用消费贷、经营贷资金买房子的风险巨大,随时可能被银行查到要求提前还款。楼市会晋级到价值投 资时代,适合长持者入场。

但调控不会真正房价,否则土地流拍的情况会密集出现,地方的土地财政承受不了。所以,既不可以涨,也不允许降,“稳”字当头,才是调控的初衷。有专家使用股市里的名词,认为接下来的行情会进入“鸟笼行情”,而非“断崖行情”,即在一个安全的区间内小幅震荡,波澜不惊,否则就是不正确。

从整个宏观经济大势来看,2018年的流动性热点更偏向于股市,而不是楼市。红经济学家任泽平说“2018炒股、2019买房”,是有道理的。但对于一个不懂股票的人来说,我会考虑在2018买房,然后等到2019,收割那些在股市里赚到钱的人。也就只有换个战场,才有机会打败股市里那10%的赢家。

(录入编辑:王虹)