“旧改大潮”来了，2024年海口、三亚超万户家庭受影响!

来源：吉屋 2024-05-16 07:32:11

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城市更新，大事发生！！！

就在近日，楼婶收到一则重磅消息，海南省自然资源和规划厅出台《关于支持城市更新规划和用地保障的指导意见》。一直压在城市更新推进重要节点的五行山被解除——涉及土地供应或者拆除重建的，不受市场化商品住宅用地计划指标等限制。简单来说，就是城市更新的可行性更大了，一些人口密集、容积率高的城市中心老城区，不会因为动迁利薄、耗费时间过长而导致无开发商接手，放弃市中心的“靓地”。在ZF和投资方的共同运作下，将大力推动海南城市重换新颜。

作为一名长期关注海口旧改的地产从业者，楼婶大胆断言，经过了2023的“城市更新元年 ”，2024-2025年的海口的拆旧建新工作，或许将迎来翻天覆地的大变化。在座各位海岛原住民们，属于自贸港的2.0版本，你们准备好了吗！

指导意见，细则先知

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老样子，先给大家详细梳理一下最新指导意见的主要内容。数量上来看，针对海口、三亚在城市更新试点中反映的规划和土地方面政策瓶颈，从规划和土地等方面提出十三条政策措施。大方向来说，明确城市更新以市县国土空间总体规划为引领，以详细规划作为规划许可、改造实施的法定依据。这里有条关键信息，就是支持市县结合城市更新实施特点，探索编制更新单元和更新地块两个层面详细规划。如此一来，各地可以因地制宜的制定详规，哪里需要更新，范围如何界定都有了更大的自主权，能提高规划管控的精准性和合理性。

还有部分细则，可以单独拎出来和大家分享一二。

1、城市更新项目可以采用综合评价出让或带设计方案出让。

2、一幅多宗供应的土地整体核发一个建设工程规划许可证。

3、允许零星土地，集体与国有用地之间通过土地整合、置换等方式集中连片改造开发。

4、城市更新项目涉及拆除重建或者土地用途改变的，可依据详细规划重新确定土地的规划条件。

5、城市更新项目范围内涉及土地供应或者拆除重建的，不受市场化商品住宅用地计划指标和建设计划指标限制，充分赋予市县自主权。

6、鼓励市县优化完善城市更新的地价计收规则，探索以公示地价（或市场评估价）的一定比例核定地价，降低城市更新的用地成本。

7、支持市县妥善处理历史遗留用地问题。

以上是不是看的有些云里雾里，其实大家只需要明白一个最大的变化，就是ZF对城市更新的支持力度在逐渐加大，而对于开发商的限制条件在逐渐放松。这样的有机结合，就是为了鼓励更多的企业，能够积极的参与到城市更新的工作中来。

亮点频出，利好你我他

接下来，我们说点人话，利好究竟从何处能体现。

01奖励容积率鼓励建公服

敲重点，以往的城市更新，开发商在前期调研时，会根据地块情况和原始容积率来计算成本。拿海口来说，官方要求市场化商品房在实际报建中，容积率最高不超3.01。那就意味着许多原本容积率较高的老旧小区或城中村，就面临着开发商无法计算经济账而选择放弃。看到这里想象不少期待拆迁却迟迟等不来动静的原住民深有体会，拆除重建的会议开了一轮又一轮，开发单位来了一波又一波，为何自家小区就是拆不动。而城市更新，原本就是城市自然的新陈代谢和有机循环。其最大的意义在于，全面提升城市发展质量，不断满足咱广大人民群众日益增长的美好生活需要。对此，楼婶也欣喜的看到了意见中的新风向，鼓励开发商积极建设城市公共功能服务项目，并针对新增建设给与面积奖励。以后的开发商想要涉足城市更新，除了考量原始地块价值，更需要做的是通过更新为城市带来更多的市政基础设施，为该片区赋能。

0290%同意有效杜绝钉子户

拆迁工作中，大家最头疼的“拆迁钉子户”问题，也有了明确的处理意见。只要是同意签约的业主人数占比均不低于90%的，剩下的10%业主如果意见不统一，可按照有关法律法规对未签约部分房屋实施征收。日后应该不会再出现，因为1-2户家庭拆迁赔偿谈不拢而导致这个地块动迁工作停滞不前的情况出现，极大提高了效率。当然，想要拆字一写，黄金万两的时代，也终将成为过去式。

海南城市更新，步行何处

事实上这两年海南的城市更新，可以说势头劲猛。全省来看，海口三亚南北两头率先示范，自2022年9月印发《海口市城市更新实施指导意见(试行)》和同年6月印发《三亚市城市更新实施指导意见（试行）》，拉开海口、三亚城市更新的序幕。短短两年时间，海口市共谋划了42个城市更新项目。2022年海口6个城市更新项目集中开工之后；2023年海口继续大力推进8个城市更新项目，预计总投资436亿元；2024年年又将计划新开工9个项目，投资约120亿元。更新范围5576亩，涉及征拆建筑面积243万平方米，总投资778亿元，共惠及7004户24676人。三亚市仅2022年集中推介13个城市更新综合改造类项目、30个重点地块，吸引80余家企业和金融机构现场参与，2023、2024年力度更大。不仅如此，全省其它市县如陵水，东方等城市更新，也大步走在了发展的快车道。

全国首家省级城更协会重磅成立

发展的同时，问题也逐渐浮出水面。诸如政策无法落地、民众对于政策的理解不到位、产业定位招商难、拆迁利益复杂流程繁琐、民生保障难等问题。而面临最大的BUG在于，缺乏政府、企业、市民三者之间有效沟通的桥梁。对此再给大家释放一个好消息，日前作为参会嘉宾，楼婶有幸参与了海南省城市更新协会成立大会。作为全国首家省级（域）城市更新协会，该协会共有51家单位成为首批会员，涵盖城市规划、建筑设计、法务、城市更新企业、房地产开发等多个领域。各行各业的纷纷驻足，足以见得城市更新在海南的分量之重。有了专业协会的成立，就能更好的解决上述的问题，不仅能为即将更新的老业主答疑解惑，还能成为政府的专家智库，更是开发商对外发声的良好渠道，形成三房共赢的局面。据了解，海南省城市更新协会已经设立了“3+11”智库矩阵，接下来会对海南城市更新热点、重点、难点、堵点和痛点问题开展行业深度研究、成果输出、区域互动。有了专业大拿的加入，无疑将成为海南城市更新推进的中坚力量，这不由得让楼婶对海口城市的焕然一新，充满期待。

哪里待改造，等你来投票

最后的最后，楼婶想结合此前关于城市更新的推文中，后台评论呼声最高的改造区域，给大家做个投票。看看还有哪些地方，是海口民众最急需看到它重换新颜。本次文章点击过万，楼婶将继续深挖这些“海口的城市伤疤”，探寻加快打造现代化国际化新海口的背后，老城区居住的生活写照。还有没有写到的地方，欢迎大家评论区留言，说不定2025年的城市更新工作计划，你想改造的地方就会榜上有名咯。楼Sir踩盘

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